Снесут ли дома в Геленджике по новому Генплану и превратятся ли ИЖС в гостиницы

Анонс публичных слушаний по рассмотрению нового Генерального плана Геленджика поднял целую волну паники в городе-курорте и его пригородах.

Люди массово ходят во Дворец культуры и пишут несогласия с предлагаемыми изменениями.

- Наши дома снесут!

- Мы живём в ИЖС, а нам делают рекреационную зону! Мы станем гостиницей, а это – совсем другие налоги! – переживают геленджичане.

Эту же истерию поддерживают городские паблики и некоторые более-менее известные блоггеры. Но рассмотрим с юридической точки зрения: есть ли повод паниковать? Разберёмся, что же такое – Генеральный план городского округа.

В Приказе Министерства регионального развития РФ от 26 мая 2011 года №244 дано чёткое определение этому термину (если вам трудно читать юридический текст, переходите к следующей цитате, где мы «переводим» с юридического на человеческий):

- Генеральный план – документ территориального ПЛАНИРОВАНИЯ, который может являться пространственным отображением программ (стратегий) социально-экономического развития субъекта РФ, инвестиционных программ субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса, программных документов развития городских округов и муниципальных районов и определять СТРАТЕГИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РАЗВИТИЯ поселения, городского округа. Генеральный план является градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселений, городских округов, установление и изменение границ населенных пунктов в составе поселений и городских округов, функциональное зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Простыми словами:

Генеральный план – это, в первую очередь, ПЛАН того, как муниципальные власти будут В ДАЛЬНЕЙШЕМ развивать город. Он может вообще не воплотиться в жизнь. Кроме того, Генплан носит рекомендательный характер и сам по себе не является источником градостроительного права (в отличие от Правил землепользования и застройки).

Если новым Генпланом целые районы относятся к зоне рекреации, это может означать только одно: в будущем здесь не будут строить новые дома. Такое решение принимается в связи с законом Краснодарского края об ограничении застройки в 500-метровой прибрежной зоне. Но что касается уже существующих объектов недвижимости, важно помнить, что ЗАКОН ОБРАТНОЙ СИЛЫ НЕ ИМЕЕТ. Если на вас зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, построенный в 500-метровой зоне в соответствии с разрешительной документацией, оно защищается Конституцией РФ.

- Поверьте, эти нелюди могут всё, - писали в «Блокнот» читатели в ответ на аргументы журналистов.

Так вот, если ваши Конституционные права вдруг нарушаются органами местной власти (например, вам придёт уведомление о сносе вашего дома или изменении вида разрешённого использования объекта недвижимости), вам следует:

- Направить письмо в прокуратуру (скорее всего, уже на этом этапе вопрос будет закрыт. Но если нет, то…)

- Обратиться в суд.

С другой стороны, изменения, вносимые в Генплан, всё же накладывают определённые ограничения.

При смене функциональной зоны владельцам частных домов откажут в реконструкции ИЖС, в возведении нового жилого дома на данном участке, а если вы планируете изменить вид разрешённого использования объекта недвижимости с «частного дома» на «гостиницу», прописаться вы там не сможете. Однако, решить проблему можно одним заявлением в Управление архитектуры и градостроительства.

В нём нужно отметить, что объект с кадастровым номером _ принадлежит вам на праве собственности и находится в зоне _. Изменение зоны на _ нарушит ваши конституционные права на собственность, в связи с чем вы просите сохранить существующую зону для земельного участка с кадастровым номером _.

Кроме того, призывы прийти на слушания по Генплану – небезосновательные. На публичные слушания ходить нужно обязательно, если объект рассмотрения затрагивает ваши законные интересы. Однако помните: эмоции в протокол не впишут. Сформулируйте юридически верные возражения (аналогичные тексту заявления, приведённые ниже) и, если ваши права нарушаются, требуйте отказать в утверждении нового Генерального плана и отправить его на доработку с учётом ваших требований. Записывайте происходящее на диктофон и уточняйте у секретаря комиссии, внёс ли он ваши требования в протокол.

Но даже если Генплан примут в таком виде, какой он есть сейчас, дома, в которых вы проживаете, никто не снесёт, и они не перейдут автоматически в «гостиницы» или любой другой вид разрешённого использования. Так что повода для паники нет. Наоборот, нужно успокоиться, собраться с мыслями и в трезвом уме идти защищать свои права.

Анастасия Мухтарова